CONSIDERAÇÕES SOBRE A CRIAÇÃO DO ÍNDICE OFICIAL DE PREÇOS DE IMÓVEIS NO BRASIL

Preços crescentes sem explicação na sua estrutura de custos, imóveis residenciais acima do seu justo valor e a forte presença de capital especulativo, levaram a Presidenta Dilma Rousseff a exarar o Decreto nº. 7.565 de 15 de setembro de 2011 que dispõe sobre a criação e a manutenção do índice de preços de imóveis no Brasil.

Quando enfrentamos o desafio de criar um índice estatístico dirigido a medir a evolução do preço de compra e venda de imóveis, os elementos básicos a serem definidos são a fonte de informação disponível e a metodologia que se irá empregar no cálculo estatístico.

Quando falamos sobre índice de preços de imóveis, entendemos como da maior importância, seja qual for a metodologia a ser adotada, o tipo de informação que produzirá o novo indicador e, no que se refere à base de dados, as diversas possibilidades, definições e conceitos estatísticos que podem vir a proporcionar diferentes resultados de acordo com a fonte selecionada.

Para a escolha de uma fonte idônea é preciso atender a alguns critérios conceituais como, o tipo de informação, seu volume e sua qualidade.

A base metodológica é crucial em qualquer cálculo estatístico, porém, as destinadas a medir a evolução do preço de imóveis, transvestem-se de especial importância. De forma genérica é muito difícil estabelecermos uma comparação de preços para elementos comuns em dois momentos distintos de tempo, daí a metodologia a ser adotada ter que resolver problemas como as diferentes tipologias e qualidade dos elementos amostrais, de forma que a estimativa das variações de preço não venham a provocar alterações nos conteúdos das amostras utilizadas, já que existe uma relação direta entre a base de dados e a metodologia empregada, tornando o indicador mais preciso quanto mais completo seja seu modelo e este tenderá a melhorar seu desempenho em razão da qualidade e do tipo de variáveis que intervenham na sua concepção.

Como fonte de informações, entre as que mais se aproximam da necessidade de medir-se a evolução dos preços de imóveis no Brasil, destacam-se a Caixa Econômica Federal, as Prefeituras Municipais e os Cartórios de Registro de Imóveis, cada uma delas oferecendo uma visão particular do setor imobiliário e estas fontes irão se complementar em se definindo o início da série histórica do novo indicador. A Caixa Econômica Federal é o banco com maior participação em financiamento de imóveis com aproximadamente 67% do mercado. Para que seja aprovada uma linha de financiamento, é necessário que se faça uma avaliação do valor de mercado do imóvel, o que possibilita à CEF obter dados específicos sobre cada imóvel financiado.

O estudo destinado aos preços de imóveis residenciais, para o novo indicador, não poderá deixar de estimar determinado valor a um imóvel sem observar sua evolução em termos qualitativos e/ou depreciativos, como também não pode dissociá-lo aos gastos de consumo, ou seja, existe a necessidade de estabelecer-se uma equiparação entre os gastos de consumo e a compra do imóvel compatível com a medição dos preços de bens e serviços consumidos através do SNIPC – Sistema Nacional de Índices de Preços ao Consumidor.

A metodologia a ser adotada para avaliar a evolução de preços de bens imóveis no Brasil, não pode ser contaminada por trocas na composição da amostra e alterações dos imóveis ao longo do tempo. No ato de desenhar-se o novo indicador, tem-se que considerar as particularidades das variáveis do objeto em estudo, já que o preço de venda nunca se refere a um mesmo elemento.
Exemplo: O preço de um imóvel adquirido em um determinado período refere-se única e exclusivamente àquele imóvel, que uma vez vendido, dificilmente estará no mercado num curto prazo. Isto dificulta consideravelmente a elaboração de um modelo estatístico, já que existe a prerrogativa, como requisito, da manutenção de uma base de dados homogênea ao longo do tempo para que os preços observados façam referência sempre ao mesmo elemento. Desta maneira, qualquer variação produzida pelo indicador deverá ser afetada, unicamente, pela variação dos preços e não por qualquer outra característica.

A afirmação acima é inerente à metodologia que se irá implantar e grande parte do seu desenvolvimento estará dedicado ao tratamento deste aspecto: a homogeneidade da base de dados ao longo do tempo.

Cada estrato ou camada estará identificado por determinado conjunto de atributos que o definem e estes devem ser escolhidos de forma que justifiquem significativamente os preços dos imóveis. Assim, cada um dos imóveis da amostra pertencerá a um estrato em função dos seus atributos e o novo indicador medirá a evolução dos preços dos estratos e não dos preços individuais dos imóveis da base de dados.

Este método (Estratificação) consiste em decompor o mercado de imóveis em estratos de acordo com características comuns, como área, idade, padrão de acabamento, localização, entre outros, com a finalidade de tornar cada estrato o mais homogêneo possível, produzindo periodicamente, informações sobre os imóveis que foram objeto de transação em função do conjunto de atributos estabelecidos para definir-se cada estrato, resolvendo-se desta forma, o problema da heterogeneidade da base de dados.

O objetivo do novo indicador é obter-se uma estimativa que represente a realidade do mercado imobiliário, porém, a evolução de um preço médio no estrato ao longo do tempo, só será afetada pela composição do mesmo no que se refere aos imóveis a ele incluídos e não a uma evolução real dos preços.

A solução deste problema deverá vir através da utilização de modelos de regressão que proporcionarão uma estimativa dos preços dos imóveis dentro da realidade do nosso mercado, ou seja, preços de venda de todos os estratos a partir das informações dos imóveis efetivamente vendidos num determinado período de referência.

Quanto ao cálculo geral do novo indicador, algo equiparado ao utilizado no SNIPC-Sistema Nacional de Índices de Preços ao Consumidor, deverá ser embasado em uma fórmula cujos elementos agregados tenham uma ponderação associada a um custo de imóveis com atributos comuns. Daí estimar-se-á a evolução dos preços transacionados, não se pretendendo conhecer o custo desta ou daquela transação em particular, nem seu valor por metro quadrado em um momento determinado no tempo e sim uma nova visão estatística que virá complementar as já existentes.

A proposta deste novo indicador oficial é ser utilizado como uma importante ferramenta de monitoramento do mercado imobiliário, agindo direta ou indiretamente, tanto para auxiliar as decisões práticas de oferta e demanda de imóveis quanto para acompanhar a condução de políticas econômicas.

Pesquisando os índices de preços de imóveis utilizados no mundo (Vendas repetidas, Avaliação, Estratificação e Regressão Hedônica), acredito que a tendência no Brasil seja o emprego de um índice que na sua construção adote o método da estratificação, a exemplo da Austrália, baseado na Estrutura (refere-se às características do imóvel, como tamanho, número de quartos, idade, etc.), Localidade (distância de pólos comerciais, hospitais, escolas, etc.) e Vizinhança (características relacionadas com as condições sociais e ambientais). Neste contexto, resultados de análises preconizam a utilização de apenas quatro variáveis estruturais, quatro variáveis locacionais e uma de vizinhança, cujas pesquisas quanto às características estruturais, locacionais e de vizinhança (que indica o status das áreas) seriam feitas através do Censo Populacional do IBGE o que não demandaria custos adicionais. A opção pela coleta de dados administrativos se deve ao baixo custo e sua possível abrangência, dado que todos os imóveis comercializados devem ser registrados em algum momento no órgão responsável. Neste caso, destacamos o banco de dados disponível nas prefeituras, referentes ao Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU e ao Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis-ITBI.

Vamos acompanhar todo o processo de criação deste novo indicador oficial e torcer para que o IBGE consiga construir uma base de dados confiável, premissa sem a qual o indicador produzido pode não ter a correta interpretação do seu real significado.
Esperemos para ver, lembrando que o mercado imobiliário faz as suas próprias leis!

Prof. Marcos Mascarenhas